Ristrutturazione Casa, iter burocratico

Prima di iniziare lavori di ristrutturazione casa è fondamentale seguire l’iter burocratico previsto per ogni tipologia di intervento.

Gli adempimenti burocratici variano secondo la tipologia di opere: se si devono solo sostituire le finiture interne – cambio di pavimenti o rinnovo sanitari – e non deve essere modificato l’assetto distributivo della casa, non si deve presentare alcuna pratica. Tali lavori riguardano la manutenzione ordinaria.

Se invece si vuole ampliare una stanza o demolire un tramezzo, si deve presentare in Comune (o allo “sportello unico per l’edilizia”), una pratica che varia in funzione della tipologia di intervento.

Qual è l’ Iter burocratico per ogni tipologia d’intervento?

Per sapere quale autorizzazione è necessaria,  occorre individuare la tipologia di intervento da effettuare, come indicato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r 380/2001). Quest’ultimo fa una distinzione tra:

• Interventi di manutenzione ordinaria, ovvero tutti gli interventi di finitura interna ed esterna (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi,), riparazione o sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari ed opere di manutenzione per mantenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti (luce, acqua,). Per questa tipologia di interventi la legge non richiede alcun tipo di permesso, anche se alcuni potrebbero richiedere la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL).
• Interventi di manutenzione straordinaria, ovvero gli interventi aventi lo scopo di modificare o sostituire parti funzionali e strutturali di un immobile, di frazionare un’unità abitativa o, al contrario, di accorpare due immobili adiacenti. Per le opere di manutenzione straordinaria che non prevedono modifiche strutturali bisogna presentare la Comunicazione di Inizio Lavori Assertata (CILA) tramite un Geometra, il quale dovrà preparare tutta la documentazione, tra cui una relazione attestante la conformità dei lavori rispetto alle norme vigenti.
• Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Le opere di consolidamento e rinnovo delle funzionalità abitative dell’immobile ricadono negli interventi di restauro e risanamento conservativo. Per ristrutturazione edilizia si intendono invece gli interventi di demolizione e ricostruzione, sia interni che esterni.

Per tutti questi lavori è necessario rivolgersi allo Sportello Unico per le Attività Produttive del proprio Comune e presentare:

1. la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), da inviare in via telematica tramite un tecnico abilitato;
2. la comunicazione di fine lavori insieme al certificato di collaudo del tecnico incaricato che dimostra la conformità degli interventi con il progetto iniziale. Il collaudo può essere accompagnato dall’eventuale dichiarazione di variazione catastale o da un documento attestante nessuna modifica del classamento.

Tutti gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati senza SCIA sono considerati abusivi.

Chi non segue l’iter burocratico corretto può incorrere in una sanzione ed essere obbligato a ripristinare l’immobile allo stato in cui era prima degli interventi.

Lavori di ristrutturazione: gli esempi pratici più frequenti

Tra le opere di ristrutturazione più comuni e più frequenti vi sono le seguenti:

• Abbattimento di muri interni. Per questa tipologia di intervento è necessario depositare al Comune una Comunicazione di inizio lavori (CILA o CIL), ovvero la relazione di un tecnico che attesti la conformità del progetto alle norme in vigore e i dati dell’impresa che eseguirà i lavori. Nel caso in cui l’abbattimento del muro è propedeutico all’accorpamento di due unità abitative distinte, va presentata la Richiesta per il Permesso di Costruire presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del proprio Comune. La procedura cambia quando il muro da abbattere è portante: in tal caso occorre allegare anche la perizia di un ingegnere che attesti la conformità dell’intervento e attendere la risposta affermativa da parte dell’amministrazione locale prima di procedere con i lavori.
• Rifacimento del bagno. Se i volumi restano gli stessi, è sufficiente presentare la richiesta di inizio lavori con semplice CIL. Se invece il progetto prevede una modifica dei volumi servirà presentare la SCIA. Interventi minori, come ad esempio la sostituzione dei sanitari o delle tubazioni in seguito ad una perdita, non richiedono alcun tipo di comunicazione o permesso.
• Sostituzione del pavimento, cambio degli infissi, rifacimento impianto elettrico, tinteggiatura delle pareti. Questi interventi sono considerati manutenzione ordinaria e pertanto non richiedono permessi e comunicazioni di inizio lavori. Prima di iniziare con i lavori è sempre meglio ricorrere alla consulenza di un professionista del settore, al fine di evitare equivoci, errori e brutte sorprese che possono nascondersi dietro alcuni casi particolari!

• Realizzazione di un soppalco. Si tratta di un intervento non molto frequente ma neanche raro. In questo caso è fondamentale distinguere tra un soppalco adibito ad uso abitativo ed un soppalco progettato ed utilizzato come semplice magazzino.

Nel primo caso occorre presentare la SCIA e la Richiesta per il Permesso di Costruire, in quanto lo spazio creato dal soppalco è considerato come una nuova stanza e questo presuppone una modifica dei volumi.

In caso di soppalco-deposito, invece, è sufficiente la SCIA senza permesso di costruzione.

Quali sono le opere che possono essere realizzate senza permesso?

Il rifacimento degli impianti (elettrico, a gas, igienico e di climatizzazione) non richiede alcuna pratica burocratica e si può realizzare in regime di “edilizia libera”.

Le opere che non richiedono un titolo abilitativo sono elencate nel Glossario di Edilizia Libera contenuto nel DM Trasporti 2 Marzo 2018, il quale individua le categorie di intervento e le abilitazioni necessarie per realizzarle.

Tra gli interventi “liberi” più comuni vi sono anche le opere di riparazione, sostituzione o rinnovamento di:

• pavimentazioni (interne e aree esterne pertinenziali);
• rivestimenti interni/esterni;
• tinteggiatura e intonaco interno/esterno;
• grondaia e impianti di scarico;
• serramenti e infissi interni/esterni;
• inferriate, ringhiere, parapetti.

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